역대 최악 부동산 침체(feat. 부동산 바닥신호)

부동산 침체

2022년 하반기 부동산 침체 분위기가 상당히 안 좋다. 러시아 우크라이나 전쟁으로 원자재값이 기록적으로 상승하고, 미국 연준에서는 물가를 잡기 위해 기준금리를 몇십 년 만에 최고치로 올리고 있다. 더 안 좋은 소식은 아직 미국 연준의 기준금리 인상이 끝나지 않았다는 점이다. 물가를 잡을 때까지 기준금리 인상한다고 하는데 쉽게 그치지 않을 전망이다. 그 여파로 미국 외 대한민국을 포함한 주변 국가들 모두 기준금리를 따라 인상하고 있다(일본은 빼고). 거기에다가 레고랜드 발에 대형 건설사들이 줄줄이 부도위기를 맞고 있는 상황인데 앞으로 어떻게 될지는 두고 봐야겠지만 대한민국 부동산 시장은 계속해서 찬바람이 불며 악재가 쏟아져 나오고 있다.

1. 서울 강남 전세값 폭락 중

아파트 명	직전 최고가	현재 호가
서울 서초구 반포자이	22억	13억
서올 서초구 래미안퍼스티지	23억	14.5억
서울 송파구 헬리오시티	15.8억	8.4억
경기 과천 센트럴파크루프지오써밋	12.8억	7.5억
경기 성남 산성역포레스티아	9.5억	5.3억

작년 하반기부터 이어진 기준금리 인상 여파로 전세 대출 금리가 7%대에 육박하면서 서초구 전세 시장이 출렁이고 있다. 늘어난 이자 부담에 전셋집을 찾는 사람은 없는 반면, 세입자를 구해야 하는 집주인들 간 경쟁으로 인해 호가가 급격히 내리고 있다. 서울에서도 '역전세'가 나올 수 있다.

"주변 주요 재건축 단지의 이주가 마무리된 데다가 대출 금리가 가파르게 올라 전셋집을 찾는 사람 자체가 없다" - 서초구 공인중개사

"금리가 오르면서 현금을 보유하려는 심리가 강해졌기 때문에 자금 여력이 있더라도 전세 보증금으로 묵 돈이 묶이는 것을 꺼리는 분위기" - 김제경 투미 부동산 컨설팅 소장

" 2020년 8월 주택임대차법 개정 여파로 전셋값이 단기간에 급등하면서 갭 투자 수요가 늘어난 것도 최근 전세 시장의 수급 불균형과 전셋값 급락이라는 후유증으로 나타나고 있다" - 고종완 한국 자산관리 연구원

2. 대구 미분양 1만가구

대구는 미분양 물량이 11년여만에 1만가구를 넘었다. 충남 천안, 경기 안성,평택,울산 외 도시들도 미분양이 빠르게 늘어나고 있어 공포감이 전국적으로 퍼지고 있다. 한대 청약 불패 시장으로 꼽히던 대전 서구는 미분양 물량 8월 289가구에서 9월 1055 가구로 한달 사이 미분양 물량이 세 배 넘게 증가했다. 미분양 물량이 계속해서 늘어나면 건설사 유동성 문제로 확대되 건설사 부도로 이어질 수 있다.

3. 경매 감소

서울 아파트 경매 낙찰률은 역대 최저치를 기록했다. 지지옥션에서 발표한 자료에 따르면 서울 동작구 흑석동 흑석한강센트레빌 전용면적 114 타입은 지난 9월 감정가 21억원에 경매가 실시됐지만 두 차례 유찰된 경우도 있다. 11월 22일 최저 매각가 13억 4,400만원에 세 번째 경매가 진행될 예정이다. 계속되는 금리 인상에 따라 그 무게를 견디지 못하고 경매로 나오는 물건이 계속해서 늘어나고 있다.

4. 기업 파산 증가

"올해 9월까지 빚을 갚지 못해 법원에 파산을 신청한 법인이 전년 동기 대비 10% 가까이 급증한 것으로 나타났다. 금리, 물가, 환율 등 '3고 사태'로 기업들의 자금 사정이 악화되는 가운데 경기 침체의 어두운 그늘까지 드리우면서 한계 기업들의 줄도산이 본격화했다는 우려가 나온다. (참조 서울경제)

빚 갚을 능력도 없고 경기 전망도 암울해지니 '빚을 갚느니 차라리 문을 닫겠다'는 법인들이 늘어나고 있다. 기업들이 계속해서 파산할 경우 다른 정부 가계도, 다른 기업들에게도 부정적인 영향을 미칠 거다.

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부동산 바닥신호 ?

부동산 바닥신호들이 하나 둘씩 들어오면서 이제 빨간불이 들어오고있다. 정부에서 부동산 규제 완화 정책을 내놓긴 했지만 정확하게 날짜까지 정해져 시작한다고 확정된건 하나밖에 없다. 구체적인 대책과 정확한 시행 일짜까지 갖춰 정책을 발표해주길 바라는 마음이다. 누군가에게는 지옥같은 시간이 날들이 펼쳐지고 있고, 또 다른 누구에게는 지금이 기회라고 생각될거다. 올해 서울 기준으로 분양 예정이었던 입주 물량이 현재 절반도 진행이 안되었다. 정부에서 부동산 규제를 빨리 완화시켜주고 분양물량이 쏟아져 나와야지 집값이 잡힐거라 본다.

정부 부동산 규제 완화(feat. 중도금 대출 12억 이하, 주담대 15억 이상 허용, LTV 50%)